Большинство компаний постепенно отказывается от офисов, полностью организованных по принципу open space. Согласно исследованию аналитиков PIONEER и MANUFAQTURY, 63% участников опроса отдают предпочтение смешанной планировке, которая объединяет открытые рабочие зоны, кабинеты и переговорные. Только 21% респондентов выбирают исключительно open space. Еще 16% считают более подходящей кабинетную систему, несмотря на ее более высокую стоимость, особенно при использовании стеклянных перегородок.
По словам генерального директора и сооснователя MANUFAQTURY Ольги Володиной, около 80% сотрудников не готовы работать в офисах открытого типа. Поэтому одной из ключевых задач девелопера становится создание гибких планировок, которые можно адаптировать под разные сценарии использования. Кроме того, еще на этапе проектирования важно предусмотреть необходимые инженерные решения и сократить будущие расходы собственников на перепланировку.
Директор по продукту PIONEER Ольга Великая отмечает, что планировочная концепция должна учитывать специфику бизнеса. Кабинетная система, например, лучше подходит для юридических и административных подразделений, тогда как ИТ- и креативным командам больше соответствует сочетание открытых рабочих зон и общих пространств. При этом open space как самостоятельный формат, несмотря на более низкую стоимость и возможность разместить больше сотрудников, используется все реже. Основным решением становится смешанная планировка.
По оценке эксперта, полностью открытой организации пространства по-прежнему придерживаются главным образом инвесторы. Для них важны быстрый демонтаж элементов и возможность оперативно адаптировать помещение под нового арендатора.
С точки зрения функционального назначения наибольшим спросом пользуются многофункциональные офисы — их выбрали 53% компаний. Такой формат включает представительскую зону для клиентов — ресепшен, пространство ожидания и демо-зоны, — рабочие помещения для сотрудников, переговорные, а также вспомогательные площади, например склады маркетинговых материалов.
Еще 37% респондентов ориентируются на классический офис для сотрудников. В его структуре предусмотрены рабочие места в open space или кабинетах, переговорные, зоны отдыха и неформального общения, кофе-поинты, гардеробные, санузлы и технические помещения. Лишь 10% компаний необходим офис с шоурумом, выставочным пространством или стендами с образцами продукции.
При этом офисная среда должна позволять использовать помещения для разных задач. Для 47% опрошенных наиболее важна возможность организовать командную работу. Для 32% приоритетом остаются переговоры и встречи, для 16% — тихая индивидуальная работа, а для 5% — деятельность, связанная с конфиденциальной информацией.
Эксперты также отмечают заметные различия в подходах к выбору площади офиса у разных групп покупателей. Как поясняет Ольга Володина, конечные пользователи рассчитывают необходимую площадь исходя из численности сотрудников. Обычно на одного человека закладывают 8–10 кв. м, дополнительно предусматривая резерв для расширения штата.
Профессиональные инвесторы чаще выбирают блоки площадью 150–300 кв. м, ориентируясь на ликвидность объекта и скорость его сдачи в аренду. Институциональные инвесторы, заинтересованные в долгосрочных арендаторах, как правило, рассматривают крупные помещения площадью от 3000 кв. м. Непрофессиональные инвесторы, многие из которых ранее вкладывались в жилую недвижимость, чаще выбирают небольшие лоты площадью 50–100 кв. м из-за ограниченного бюджета покупки.
По словам эксперта, минимальный размер офисных лотов на рынке составляет около 50 кв. м. Такой формат позволяет девелоперу расширить круг потенциальных покупателей за счет более доступного порога входа. Однако если объект создается прежде всего для инвестиционной модели и последующей сдачи в аренду, оптимальными считаются помещения от 100 кв. м — ими проще управлять.
Площади менее 100–120 кв. м считаются более сложными в эксплуатации. В таких помещениях ограничены возможности размещения мокрых точек, а также снижается гибкость при перепродаже или объединении нескольких лотов.
Для значительной части респондентов существуют обязательные характеристики офисного помещения. Так, 57% компаний считают необходимым наличие кухни, а 39% — отдельного санузла. Однако востребованность этих опций напрямую зависит от площади и сценария использования офиса.
В небольших помещениях, около 50 кв. м, устройство собственной мокрой точки обычно экономически неоправданно: оно требует индивидуальной разводки инженерных коммуникаций и может затруднить последующее объединение лотов для продажи одному собственнику. Кухня или зона приема пищи становится действительно необходимой при площади от 150–200 кв. м. Отдельный санузел целесообразен преимущественно в крупных блоках от 2000 кв. м, которые занимает одна компания.
К важным характеристикам офисных площадей большинство опрошенных также отнесли центральные системы вентиляции и кондиционирования — их назвали 90% респондентов. Достаточную инсоляцию считают обязательной 94,7% участников исследования, а продуманную навигацию — 85%.
Некоторые параметры не относятся к критически необходимым, но повышают привлекательность объекта и могут стать его конкурентным преимуществом. Собственная терраса важна для 25% респондентов, отдельный вход — для 20,8%.
При этом 48% опрошенных считают необходимым наличие двух входов — парадного и служебного. Еще 41% отмечают важность отдельной входной группы для клиентов, а 6% — входа для курьеров. Разделение потоков посетителей, сотрудников, курьеров и технических специалистов позволяет снизить нагрузку на центральную входную группу и сделать пребывание в офисе более комфортным.
